Оренда нерухомості та бухгалтерія — що потрібно знати

Здача в оренду квартир і приміщень — одне з найпопулярніших джерел додаткового доходу в Польщі. Незалежно від того, чи ви здаєте одну квартиру приватно, чи ведете фірму з управління кількома об'єктами нерухомості, ви повинні правильно обліковувати доходи від оренди. У цьому посібнику розглядаємо відмінності між приватною та фірмовою орендою, доступні форми оподаткування, витрати для відрахування та практичні поради для орендодавців.

Приватна оренда чи в рамках господарської діяльності

Перше рішення, яке потрібно прийняти, стосується форми оренди. Від неї залежать ваші податкові обов'язки, можливості відрахувань і спосіб розрахунку.

Приватна оренда

Приватна оренда — найпростіша форма, яка не вимагає реєстрації господарської діяльності. Достатньо повідомити про доходи в річній податковій декларації. З 2023 року єдиною доступною формою оподаткування приватної оренди є ryczałt від обліковуваних доходів. Це означає, що ви не можете відраховувати витрати на отримання доходу, але натомість користуєтеся низькими податковими ставками.

Оренда в рамках господарської діяльності

Якщо ви здаєте багато об'єктів нерухомості, активно управляєте орендою (наприклад, короткострокова оренда на платформах типу Airbnb) або хочете відраховувати витрати, варто розглянути ведення господарської діяльності. На діяльності ви маєте доступ до прогресивної шкали або лінійного податку 19%, що дозволяє відраховувати витрати на отримання доходу, включаючи амортизацію нерухомості, придбаної до 2022 року.

Ryczałt від приватної оренди — ставки 8,5% і 12,5%

Ryczałt — це наразі єдина форма оподаткування приватної оренди. Діють дві ставки:

  • 8,5% — від доходів з оренди до суми 100 000 PLN на рік
  • 12,5% — від надлишку доходів понад 100 000 PLN на рік

Ліміт 100 000 PLN стосується сумарних доходів з приватної оренди обох подружжя. Якщо ви здаєте спільно з подружжям, можете подати заяву про оподаткування всіх доходів через одного з вас — але ліміт все одно становить 100 000 PLN.

Ryczałt розраховуєте на формулярі PIT-28, який подаєте до 30 квітня наступного року. Аванси на ryczałt сплачуєте щомісячно (до 20-го числа наступного місяця) або щоквартально.

Більше про різниці між ryczałt і прогресивною шкалою знайдете у статті про вибір форми оподаткування.

Витрати, які можна відрахувати при фірмовій оренді

На приватному ryczałt витрати не відраховуються. Проте при оренді в рамках господарської діяльності у вас є широкий каталог витрат на отримання доходу:

Утримання нерухомості

  • Ремонти та поточні роботи (фарбування, заміна інсталяцій, ремонт обладнання)
  • Страхування нерухомості від пожежі, затоплення та цивільної відповідальності
  • Оплати за управління нерухомістю (якщо користуєтеся керуючою компанією)
  • Адміністративна плата та ремонтний фонд спільноти

Витрати на фінансування

  • Відсотки від іпотечного кредиту (увага: лише відсотки, не капітальна частина)
  • Банківські провізії та оплати, пов'язані з кредитом на нерухомість
  • Витрати на оцінку нерухомості та нотаріальні оплати при купівлі

Операційні витрати

  • Оголошення та реклама оренди
  • Провізія для посередника з нерухомості
  • Витрати на бухгалтерію та податкове консультування
  • Поїздки до нерухомості для огляду та ремонтів

Амортизація нерухомості під оренду

Амортизація дозволяє розподілити витрати на придбання нерухомості в часі та відраховувати їх від доходу. Проте з 1 січня 2022 року діють суттєві обмеження:

  • Житлова нерухомість (житлові будівлі та приміщення), придбана або створена після 31 грудня 2021 року, не підлягає податковій амортизації
  • Житлова нерухомість, придбана раніше, могла бути амортизована до кінця 2022 року — з 2023 року амортизаційні відрахування більше не можна включати до витрат
  • Нежитлова нерухомість (комерційні приміщення, офіси) і далі підлягає амортизації

Для нежитлової нерухомості ставка амортизації стандартно становить 2,5% на рік (період амортизації 40 років). При купівлі вживаного комерційного приміщення можливе застосування індивідуальної ставки амортизації — навіть до 10% на рік (мінімальний період 10 років).

PIT-28 чи PIT-36 — яку декларацію подавати

Вид річної декларації залежить від обраної форми оподаткування:

  • PIT-28 — подаєте, коли обліковуєте приватну оренду на ryczałt (термін: 30 квітня)
  • PIT-36 — подаєте, коли обліковуєте оренду в рамках діяльності за прогресивною шкалою
  • PIT-36L — подаєте, коли обрали лінійний податок 19% у діяльності

На PIT-28 зазначаєте доходи без зменшення на витрати. На PIT-36 і PIT-36L зазначаєте дохід (виручка мінус витрати), що при високих витратах на ремонти або відсотках від кредиту може означати значно нижчий податок.

Коли варто зареєструвати господарську діяльність

Фірмова оренда вигідна особливо, коли:

  • Здаєте більше ніж 2-3 об'єкти нерухомості
  • Несете високі витрати на ремонти або модернізацію
  • Сплачуєте іпотечний кредит і хочете відраховувати відсотки
  • Ведете короткострокову оренду (Airbnb, Booking)
  • Плануєте розвивати портфель нерухомості

Пам'ятайте, що на діяльності ви повинні сплачувати внески ZUS, що збільшує постійні витрати. При невеликих доходах від оренди приватний ryczałt може виявитися вигіднішим. Перевірте реальні суми в нашому калькуляторі ryczałt.

Дізнайтеся більше про пільгу на старт та пільгові внески ZUS.

Практичні поради для орендодавців

Документація

Ведіть ретельну документацію всіх доходів і витрат. Навіть на ryczałt, де не відраховуєте витрати, варто архівувати договори оренди, підтвердження переказів і рахунки за ремонти — на випадок податкової перевірки.

Договір оренди

Добре складений договір оренди — це основа. Він повинен містити: дані сторін, опис приміщення, суму орендної плати, термін оплати, період оренди, правила розрахунку за комунальні послуги та умови розірвання. Розгляньте договір оказіональної оренди (najem okazjonalny) — він дає кращий захист орендодавцю у разі проблем із виселенням.

Завдаток

Завдаток, отриманий від орендаря, не є доходом у момент отримання — він стає доходом лише тоді, коли ви його утримуєте (наприклад, на покриття збитків). Завдаток, повернений орендарю, не підлягає оподаткуванню.

Розрахунок за комунальні послуги

Якщо орендар сплачує комунальні послуги безпосередньо постачальникам, ці суми не є вашим доходом. Якщо натомість ви включаєте комунальні послуги в орендну плату або збираєте оплати за них і самі їх сплачуєте, вся сума є вашим доходом на ryczałt.

Підсумок

Здача нерухомості в оренду в Польщі вимагає свідомих податкових рішень. При приватній оренді єдиною опцією є ryczałt 8,5% (до 100 000 PLN) і 12,5% (вище), тоді як фірмова оренда дає можливість відраховувати витрати ціною більших формальних обов'язків і внесків ZUS. Ключем є аналіз індивідуальної ситуації — кількості об'єктів нерухомості, рівня витрат і планів розвитку. Спеціалісти LinTax у Вроцлаві допоможуть вам обрати оптимальну форму розрахунку оренди та забезпечать правильну бухгалтерію. Зв'яжіться з нами, щоб обговорити вашу ситуацію.